Форум жителей Невской Лагуны (Народная 5 и 11)

Поделюсь впечатлениями от переговоров с УКашками и сравнением с данными из прокуратуры.

Сама по себе передача на подряд создание услуг ЖКХ позитивна, т.к. создает конкуренцию.

Однако надо понимать, что УКашники и госовые и частные жуликоваты по определению как и наше ТСЖ.
Есть возможность подхватить риски почище наших текущих деятелей.
Разберем по полочкам.

1) Риски неплатежей монополистам.

Фаворитами я сейчас считаю ЖКС №1 и Стакс. Однако даже эти образцовые УК согласно данным прокуратуры имеют задолженности перед ТЭК.
Это даже еще нечего. Они хоть не бросают юрлица и потихоньку долги гасят. Бывают и вообще отмороженные товарищи, которые просто бросают юрлицо, и жители 2й раз платят за отопление, как за подстанцию д11.

МОРАЛЬ: Любая УК, которая хочет "проводить через себя" платежи монополистам идет подальше.

2) Риски неплатежей обслуживающим теплоцентры и "лифтерам".
Все УК на самом деле такое же сборище ламеров как и наше ТСЖ. Поэтому произвести высокотехнологичные услуги как обслуживание теплоцентров или лифтов в принципе не могут.
"Водяные" и "лифтеры" тоже отморозки как все уже заметили по скачкам давления и поломкам лифтов.
Правда они хоть что-то умеют делать и имеют лицензии, чтобы оказывать такие услуги.
Никакое ТСЖ или УК не может создать такие услуги, поэтому они нанимают этих же "водяных" и "лифтеров".
На жителей накручивается процент за субподряд и главное появляется снова риск неплатежей в адрес упомянутых подрядчиков.

МОРАЛЬ: Любая УК, которая хочет проводить через себя "водяных" или "лифтеров" идет подальше.

3) Сантехники

Для обслуживания дома нужны сантехники и как показал анализ легче и дешевле их просто нанять на подряд через ИП.
Можно даже текущим сантехникам предложить поучаствовать в конкурсе, тем более что жители в целом довольны.
Схема проста. Берем 2х сантехников и одного делаем ИП на 6% налоге и второго устраиваем к нему помошником.
Бухобслуживание за счет ТСЖ.
В чем прикол? За счет экономии на социальных налогах можно поднять на 40% оплату сантехников.
Даже можно еще больше, если они могут действительно выбирать/покупать эффективные инструменты для работы, то можно дать без отката подзаработать на их подборе.
Не повышая тарифов можно повысить оплату труда сантехников на 50%. Причем появится совсем другой уровень ответственности.

4) Уборка.
Аналогичный анализ показывает, что самое эффективное решение сделать так.
Ставим отечественного за уборку территории, лестничных клеток и мусопроводчиков.
Сего джентельмена или даму сажаем на ИП 6%. Это сразу повышает его доходы на 40% за счет упомянутых налоговых льгот.
Мусопроводчиков и дворников оформляем в это ИП на работу. Собственно старшего из них, кому они доверяют и можно зарегестрировать как ИП.

5) Электротехники
Аналогично +40% трудящимся.

6) Диспетчеризация.
Аналогичная схема +40% трудящимся.

7) Бухгалтерия
Бухов имеет смысл оставить в ТСЖ. Просто при 6% УСН в самом ТСЖ имеет 3% льгот по налогам на соцналогах. Поэтому выгодно их оставить в ТСЖ, чтобы использовать лимит льгот.
С бухов снимается мутные расчеты по налогам на ЗП, но добавляется сдача отчетности по ИП выше (для 6% УСН это полная фигня).

Обсуждение вариантов через ИП с рабочими и инженерами показывает, что сей вариант несмотря на увеличение доходов сотрудников примерно в 1,4-1,5 раза имеет самый оптимальный экономический эффект. Просто суть проста. Пока ты сотрудник, ты можешь просто протирать задом стул.
Индивидуальный Предприниматель отвечает за РЕЗУЛЬТАТ. ТСЖ может ему загонять ежемесячно денег почти как оклад, но отчетность по результатам.

Переговоры показывают, что инженеры и рабочие куда более сговорчивы чем УКашки, которым нужно кормить большой административный аппарат и "инвесторов".
Рынок бригад, которых можно нанять по схеме ИП даже богаче чем рынок УК и менее рисковый (стырить платежи монополам нельзя).

С другой стороны, часть УК поняв, что тут не ламеры, и им не светит растранжирить платежи монополам, быстренько сообразили и представили договора на техническое и аварийное обслуживание. Это уже интересней. Если сотрудников ТСЖ не переводить в ИП, то УК предлагает услуги дешевле и многие УКашники имеют собственную механизацию для уборки территорий.

Что думают соседи, что лучше? Бригады исполнителей с лидером оформленном как ИП или же УК как подряд по конкрентным видам работ?
Обращаю внимание, что бригады исполнителей как ИП не умеют вести бух. отчетность, поэтому это придется вести либо за счет ТСЖ, либо нанимать аудиторскую фирму.
Сдача отчетности по ИП обычно около 3000 руб в мес, но экономия за счет налоговых льгот просто огромна (14% ПФР и 13% НДФЛ, в следующем году больше).

Я понимаю, что вероятно мало кто кроме меня разбирается в теме налогов.
Однако письмо Минфина ниже показывает, что ТСЖ применяющее УСН платит налог только с "накрутки" между тарифами и платежами монополам.
Это позволяет уменьшить процент налогов на УСН и удержать ТСЖ в рамках УСН при больших оборотах.

Минфин РФ: Письмо № 03-11-06/2/260 от 10.12.2009

Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-11-06/2/260
10.12.2009

Вопрос: ТСЖ зарегистрировано в качестве юридического лица 08.06.2006 г. С момента регистрации мы применяем упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов".
Основной задачей ТСЖ согласно Уставу является содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

В связи с этим просим разъяснить, относятся ли платежи собственников помещений за коммунальные услуги (отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и др.), вносимые в ТСЖ, к целевым поступлениям по смыслу п. 2 ст. 251 НК РФ. Должно ли ТСЖ учитывать данные поступления при определении налоговой базы?
Кроме целевых поступлений от собственников помещений на содержание жилого дома ТСЖ получает доход от сдачи в аренду общего имущества жилого дома. Указанные доходы подлежат учету при определении объекта налогообложения. Данные поступления ТСЖ расходуются исключительно на осуществление уставных целей: содержание и ремонт общего имущества жилого дома.

Просим Вас разъяснить: какие расходы должно учитывать ТСЖ при определении объекта налогообложения:
- все расходы, предусмотренные статьей 346.16 НК РФ;
- расходы, произведенные ТСЖ из сумм, полученных от сдачи в аренду общедомового имущества?
Либо в данной ситуации объект налогообложения подлежит определению иным путем? Как должен осуществляться расчет расходов в части средств, полученных от сдачи в аренду?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 28.10.09 N 207 по вопросу налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения средств, полученных товариществом собственников жилья от своих членов на оплату коммунальных услуг, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Средства ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 249 и статьей 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 Кодекса к целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, а также отчисления на формирование в установленном статьей 324 Кодекса порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.
Таким образом, товарищество собственников жилья, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами.

Что касается других обязательных платежей, поступающих в ТСЖ, то в соответствии со статьей 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, должны учитываться в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В том случае, если ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то платежи на оплату коммунальных услуг (например, плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.) одновременно с отражением их в доходной части ТСЖ принимает к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (подпункт 5 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса).

Подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Кодекса предусмотрено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Таким образом, в случае если предпринимательская деятельность налогоплательщика - управляющей организации исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, то доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Если ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, получает доходы от сдачи в аренду общедомового имущества, то они учитываются при исчислении налоговой базы на основании пункта 4 статьи 250 Кодекса как внереализационные доходы.

Заместитель
директора Департамента
С.В. Разгулин